在自動駕駛萬億級市場與自動駕駛被列入國家戰略的背景下，各路資本都想獲得一張通往未來的船票。當前端布局成為投資熱點，自動駕駛路測需求隨之大幅上升，由此衍生的產業園區、專業測試道路在各地應運而生。

目前，北京、上海、廣州、武漢等地已相繼推出自動駕駛路測法規，各地產業園區及路測道路建設在以政府主導的前提下，民間資本開始躍躍欲試，這其中再次出現了地產商的身影。比起造車的高門檻和高投入，從自動駕駛后市場分一杯羹也許是中小地產商更愿意做的。雖然目前商業化前景尚不明朗，但眾多迫于轉型的地產商已意識到“占位”的重要性。

各地政府“筑巢引鳳” 地產商聞風而動

目前，隨著全球各國自動駕駛產業的發展，相關的測試需求陡然上升。各國正大力推動測試場地建設，并逐步放松監管措施，以推動本國自動駕駛技術發展。眼下，我國也正加緊建設一系列測試場地，以獲取未來競爭優勢。

2017年年底，北京率先推出了國內首部自動駕駛路測法規，引發行業震動，進一步加速了自動駕駛法規的落地進程。此后短短一周多時間內，北京首個無人駕駛試運營基地在大興區亦莊宣告正式啟動，自動駕駛封閉測試場等多項措施也隨之推出。之后短短半年的時間里，先后有上海、重慶、長沙、深圳、長春、平潭、肇慶等多個城市亦出臺了相關政策，并發布了地方首批自動駕駛路測牌照，助力自動駕駛技術提速，目前這個數量仍在不斷增多。幾大一線城市乃至各中小城市紛紛“筑巢引鳳”，一場由路測引起的自動駕駛產業爭奪戰由此中國的城市間打響。而擅長圈地為營的國內地產商，開始以新能源汽車產業為立足點謀求多元化轉型。

從目前來看，在新能源汽車領域大展拳腳的開發商大致有三種，第一種以恒大、寶能、華夏幸福為代表，以整車生產與研發為核心的企業，這幾家企業同時布局了全產業鏈的上下游業務，包括零部件制造、銷售租賃、無人駕駛技術研發和共享出行等業務;第二種開發商選擇重點關注新能源產業鏈，典型的企業包括萬達、雅居樂;第三種企業則更加側重于汽車產業園區，比如碧桂園的順德新能源汽車小鎮。對于地方中小地產商來說，第三種模式無疑是首選。記者近日獲悉，北京某地產企業正在騰挪資產，將原有的商業地產項目轉化為自動駕駛測試道路的投資，對于一個陌生的前沿領域，從淺入深試水也不失為一個很好的嘗試，畢竟在產業運營+地產開發，已經成為地產商的必備技能。

那么，地產商是否能輕易入局呢?從北京和上海兩地給出的自動駕駛路測管理文件可看出，上述兩大一線城市均提出了“引入第三方機構”的說法，即成立了專門的委員會/工作小組來統一管理，但由一個第三方機構負責全程執行。第三方機構的出現，一方面是考慮到自動駕駛汽車測試的專業性和復雜性，需要一個擁有詳細評測體系的角色來進行評估和考核。另一方面，對于自動駕駛來說，最核心的資源就是數據，出于安全考慮，第三方機構與測試企業的數據是互聯互通的，目的也是打消測試企業對數據共享的顧慮。北京市的第三方機構在今年2月開啟競標，目前還沒有公布中標公司。上海市推進工作小組授權的第三方機構是上海市制造業創新中心(智能網聯汽車)。從中可以看出，科技公司是首選。

專業化門檻高 “門外漢”難入門

政策推動產業落地，地產商們已嗅到了自動駕駛路測的商機。“監管部門收的牌照費，一年六十到七十萬元，每天的測試費用大概要六到七萬元”，有業內人士透露。中汽中心智能汽車研究室與汽車軟件測評中心主任王羽就曾對媒體表示，當前測試區價格較高，其主要原因是各測試場基本依靠本地車企收費，客戶少，要價自然就高。“不過在此之前，許多研究自動駕駛技術的公司都會選擇去國外進行試驗，雖然只是測試階段，但國內的研發公司再也不用耗費大量資金去國外試驗了。”王羽表示。

記者了解到，目前北京《順義區車聯網示范區實施方案》已編制完成。按照規劃，2020年，順義區智能網聯汽車創新生態示范區開放測試道路總里程力爭達到200公里，封閉測試場建成運營，智能網聯技術逐步導入區內整車制造，重點區域實現5G通信全覆蓋，應用示范場景分階段實施。預計到2025年，示范區全開放測試道路里程進一步擴大，5G通信實現全覆蓋，全區智能網聯汽車產業規模達到1000億元。

雖然僅北京路測示范區就有千億規模的前景，但這塊蛋糕對于門外漢的地產商來說并不好分。“自動駕駛測試場發展的首要階段是盡可能提供完善的測試設施，在無人駕駛汽車的新技術和安全性能通過驗證之后，才能向公眾道路上推進，萬物互聯是未來的發展方向，但網聯的前提是讓出行更安全。第二階段，以自動駕駛測試場為平臺，聯合多方企業、政府、個人進行融合協作，其中包括技術與研發合作、合資合作，收購等多種形式的合作，要使自動駕駛測試場商業價值最大化，是一個多方協作的系統工程。”王羽認為。

據悉，目前交通運輸部公路院正在建設自動駕駛測試基地和測試評價體系。據了解，該測試基地位于北京通州交通部綜合交通試驗場，占地約3800畝，在試驗場中新建一個占地400畝的了綜合性測試基地，涉及場景包括高速公路、城市道路、卡車隊列行駛等，以及路口信號燈，匝道，隧道、氣象模擬，橋梁、隧道下的自動駕駛模擬等。如此高的專業化門檻和投入，對于中小地產商來說想跨越并非易事。

可以看到，目前國內不少自動駕駛路段都在做試運營，而并未進入正式測試階段。對此，圖森未來CEO陳默說出了自己的看法：“兩個字，融資”。的確，自動駕駛汽車的測試需要投入大量資金，也正是處于資金的目的，各大企業如今都在加強合作，以節省投入，同時加快推進商業化以盡快實現盈利。因此，在現在這個自動駕駛競爭最為激烈、關鍵的階段，資金對于一家企業是生死攸關的核心因素。

“‘聰明’的車需要有‘聰明’的路。”交通運輸部科技司副司長袁鵬認為，車、路協同應該是重要的技術路徑，將來“聰明”的路會具有更精準的感知、更全面穩定的互聯互通、更高級的智能化等主要特征，可提供自動化服務的能力。而在這一全新領域，地產商如果沒有縱橫籌措的能力，那么面對的將是一門從零開啟的課程，修“聰明的路”遠比蓋“聰明的房子”難得多。